Inleiding:
Niet-ingezetenen die onroerend goed in Spanje verkopen, ondergaan een retentie van 3%, die wordt toegepast op de verkoopprijs. Dit geld wordt ingehouden door de koper (of zijn advocaat) en vervolgens overgemaakt naar de Spaanse belastingdienst.
Zonder dat de meeste mensen het weten, hebben verkopers wettelijk het recht om teruggave aan te vragen over de volledige 3% van de verkoopopbrengst, op voorwaarde dat ze met verlies hebben verkocht of break-even draaien.
Deze procedure is technisch, wat betekent dat er de inbreng van een ervaren advocaat nodig is om deze terugvordering in te dienen (een verkoper kan dit niet alleen doen).
Daarnaast heeft een verkoper ook recht op wettelijke rente wanneer de Belastingdienst er langer over doet dan gebruikelijk om de ingehouden belasting terug te betalen. Dit kan behoorlijk substantieel zijn, en zeker hoger dan wat welke grote bank spaarders tegenwoordig ook voor hun deposito’s betaalt!
Verrassend genoeg zijn de meeste verkopers zich niet bewust van deze mogelijkheid en nemen ze nooit de moeite om hun geld terug te vragen, dat dan verloren is gegaan!
3% retentie uitgelegd:
Het doel van deze inhouding is om garant te staan voor de vermogenswinstbelasting die de verkoper verschuldigd is bij de verkoop van onroerend goed in Spanje. Als een verkoper winst maakt, moet hij belasting op de winst betalen. De 3% zorgt ervoor dat verkopers geen ‘runner’ doen.
Niet alle verkopen leveren echter winst op. Velen die hun woning kochten voor de crisis van 2008 en vele andere verkopers zullen na het optellen van alle bijbehorende kosten en uitgaven, break-even draaien! Dat zou betekenen dat zij allemaal recht hebben op deze belastingvermindering/terugvordering.
Wanneer u de bijbehorende advokaatkosten (zowel bij het kopen als verkopen van het onroerend goed), de bijbehorende belastingen, verschuldigde beroepskosten (makelaar, notaris, kadaster, advocaat) en verbeteringen aan het onroerend goed in de loop van de tijd bij elkaar optelt, is het vaak zo dat verkopers break-even zijn, of maken zelfs verlies, hoe klein ook.
Wanneer u met verlies of break-even verkoopt, is de retentie van 3% juridisch niet langer gerechtvaardigd. Dit betekent dat de verkoper het wettelijke recht heeft om het terug te vorderen van de Spaanse belastingdienst, plus rente daarbovenop!
Procedure
Zoals vermeld wordt bij de verkoop van onroerend goed in Spanje een retentie van 3% toegepast op de verkoopprijs van de niet-ingezetenen bij voltooiing. Bij verkoop van een huis van € 500.000,- wordt bijvoorbeeld € 15.000,- door de koper ingehouden bij de notaris.
Deze inhouding wordt na oplevering door de koper aan de Belastingdienst betaald.
Afhankelijk van het feit of er winst of verlies is gemaakt, kan de advocaat van de verkoper een terugvordering doen over de gehele of een deel van de € 15.000, -. Bovendien kunnen er, afhankelijk van hoelang het duurt voordat de belastingdienst de korting betaalt, interesten ontstaan, die in de loop van de tijd behoorlijk aanzienlijk kunnen zijn.
Conclusie:
Als u van plan bent uw woning in Spanje te verkopen en u bent een niet-ingezetene, kunt u best contact met uw gestor of advokaat opnemen om uw geld tijdig terug te vorderen. Laat uw geld niet verloren gaan! Het is het uw recht als verkoper om dit geld, uw geld, terug te vorderen.
Omdat elke cent telt.
Contacteer uw gestor/advokaat indien u vragen heeft.
