Een eigen woning in Spanje is voor velen een droom die werkelijkheid wordt. Maar naast zon, zee en rust horen ook enkele verplichte belastingen bij het bezit of de aankoop van een huis. Of je nu resident bent of niet — de Spaanse fiscus verwacht dat elke eigenaar zijn deel bijdraagt. We leggen je eenvoudig uit welke belastingen er bestaan en wat ze betekenen.
1. Onroerendgoedbelasting (IBI)
De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is vergelijkbaar met de onroerende voorheffing in België of Nederland. Deze jaarlijkse belasting betaal je aan de gemeente waar de woning ligt. Het tarief ligt tussen 0,3 % en 1,1 % van de kadastrale waarde (valor catastral), niet van de marktwaarde. De aanslag komt via het gemeentelijk belastingkantoor — vaak SUMA genoemd — en kan eenvoudig via automatische incasso betaald worden.
2. Inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR)
Wie in Spanje een woning bezit maar er niet permanent woont, moet jaarlijks inkomstenbelasting betalen op basis van een fictieve huurwaarde.
Die bedraagt:
- 2 % van de valor catastral, of
- 1,1 % als de waarde na 1994 werd herzien.
Hierop betaal je vervolgens 19 % belasting (voor EU-burgers) of 24 % (voor niet-EU). Wordt de woning verhuurd, dan betaal je belasting op de werkelijke huurinkomsten.
3. Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)
Spanje heeft een vermogensbelasting op het netto-vermogen van inwoners boven €700.000.
De hoofdwoning is vrijgesteld tot €300.000. Het tarief varieert tussen 0,2 % en 2,5 % afhankelijk van de hoogte van het vermogen. Niet-residenten betalen deze belasting enkel over hun bezittingen in Spanje en hebben geen vrijstelling voor hun woning.
4. Belastingen bij aankoop
Bij aankoop van vastgoed betaal je één van deze belastingen:
- TP (overdrachtsbelasting): bij bestaande woningen, meestal 8–10 % van de aankoopprijs.
- IVA (btw): bij nieuwbouw, 10 % op de koopprijs.
- AJD (zegelbelasting): tussen 0,5 % en 1,5 %, enkel bij nieuwbouw.
Samen met notariskosten, registratie en advocaat komt dit neer op 12–14 % aankoopkosten.
5. Belastingen bij verkoop
Bij verkoop van een woning betaal je:
- Plusvalía Municipal – gemeentelijke belasting op de waardevermeerdering van de grond.
- Meerwaardebelasting (Capital Gains Tax) – 19 % op de winst tussen aankoop- en verkoopprijs.
De notaris houdt bij verkoop van niet-residenten 3 % van de verkoopprijs in als voorschot op de meerwaardebelasting.
Conclusie
De Spaanse belastingen op vastgoed zijn overzichtelijk als je weet welke er bestaan.
Of je nu enkel eigenaar bent of ook verkoopt of verhuurt — met wat kennis en begeleiding voorkom je verrassingen.
Bij El Arfero begeleiden we onze klanten stap voor stap: van aankoop tot het beheer en de jaarlijkse aangiften.
