Steeds meer buitenlanders kopen een woning in Spanje — of dat nu gaat om een vakantieverblijf, investering of permanente verhuis. En hoewel velen hun aankoop deels met eigen middelen financieren, kiezen steeds meer kopers voor een Spaanse hypotheek (hipoteca española). Maar hoe werkt dat precies? En wat zijn de nieuwe regels waar je als buitenlandse koper rekening mee moet houden in 2025?
We leggen het stap voor stap uit.
1. Buitenlanders kunnen makkelijker een hypotheek krijgen
De Spaanse banken staan de laatste jaren veel positiever tegenover buitenlandse kopers. Dankzij de groei van de Europese vastgoedmarkt en transparantere regelgeving is het vandaag eenvoudiger dan vroeger om een lening te krijgen, ook als je niet in Spanje woont.
De meeste banken bieden hypotheken tot 70% van de aankoopwaarde aan voor niet-residenten.
Voor residenten (wie in Spanje woont en er belasting betaalt) kan dat oplopen tot 80% of meer.
Tip: Het is belangrijk om het verschil te kennen tussen de aankoopprijs en de taxatiewaarde (valor de tasación). De bank baseert zich op de laagste van de twee voor het maximale leenbedrag.
2. Nieuwe Europese regels voor transparantie en kredietbescherming
Sinds de invoering van de Mortgage Credit Directive (MCD), ook in Spanje van kracht, gelden er striktere regels om kopers beter te beschermen. Wat betekent dat concreet?
- Banken moeten duidelijk informeren over alle kosten, rentes en voorwaarden.
- De klant ontvangt minstens 10 dagen op voorhand een document met alle details (FEIN – Ficha Europea de Información Normalizada).
- De notaris moet bevestigen dat de koper alles begrijpt vóór de ondertekening.
- Variabele rentevoeten moeten gekoppeld zijn aan een transparante index (Euribor).
Kortom: minder verrassingen, meer bescherming voor jou als koper.
3. Voorwaarden en documenten die je nodig hebt
Om een hypotheekaanvraag in te dienen, vraagt de bank verschillende documenten:
- Geldig identiteitsbewijs
- Spaanse bankrekening
- NIE (buitenlands fiscaal nummer)
- Nota Simple (Kadaster verificatie)
- Reserveringscontract en koopovereenkomst
- Financiële documenten (belastingaanslag, rekeningafschriften, loonstrookjes)
Daarnaast moet je kunnen aantonen dat je de maandelijkse afbetaling aankan. Als algemene regel geldt: je totale financiële lasten (inclusief leningen) mogen niet meer dan 35% van je maandinkomen bedragen.
4. De bijkomende kosten bij een Spaanse hypotheek
Naast de aankoopprijs moet je rekening houden met bijkomende kosten, zoals:
- Notaris- en registratierechten
- Belasting op juridische documenten (AJD)
- Taxatiekosten (tasación)
- Vertaal- en administratiekosten
- Goed nieuws: sinds de wetswijziging van 2019 betaalt de bank de meeste hypotheekgerelateerde kosten, niet de koper.
5. Rentevoeten in 2025: variabel of vast?
De Spaanse rentevoeten blijven aantrekkelijk in vergelijking met Noord-Europa.
Je kunt kiezen tussen:
- Vaste rente: zekerheid, stabiele maandlasten
- Variabele rente (Euribor + marge): vaak iets goedkoper bij start, maar kan schommelen
Veel buitenlanders kiezen tegenwoordig voor een mixvorm (vaste rente voor de eerste jaren, daarna variabel) — een formule die banken in 2025 vaker aanbieden.
6. De looptijd van een Spaanse hypotheek
De looptijd van een hypotheek in Spanje varieert meestal tussen 20 en 30 jaar, afhankelijk van je leeftijd, inkomen en verblijfsstatus.
- Niet-residenten (buitenlandse kopers zonder fiscaal verblijf in Spanje) krijgen doorgaans leningen tot 25 jaar.
- Residenten kunnen tot 30 jaar of zelfs langer lenen, afhankelijk van de bank.
De meeste banken eisen dat de lening volledig is afbetaald vóór je 75e levensjaar. Daarom wordt de maximale looptijd automatisch korter voor oudere kopers.
Tip: Een langere looptijd betekent lagere maandlasten, maar ook meer intresten op termijn. Een kortere looptijd kost maandelijks iets meer, maar bespaart duizenden euro’s aan rente.
7. Hypotheek bij aankoop op plan (nieuwbouw)
Bij nieuwbouwprojecten wordt de lening meestal pas geactiveerd na de oplevering. Tot dan financier je de betalingen aan de promotor met eigen middelen of een tijdelijke overbruggingsfinanciering.
Conclusie: duidelijkheid en vertrouwen voor buitenlandse kopers
Dankzij de nieuwe regels en transparantere procedures is het afsluiten van een hypotheek in Spanje vandaag veiliger en overzichtelijker dan ooit. Of je nu droomt van een appartement aan zee of een villa in de bergen — met de juiste begeleiding en voorbereiding ligt jouw Spaanse woning binnen handbereik.
