De prijs van woningen, zowel te koop als te huur, stopt niet met stijgen en er zijn geen tekenen dat de trend zal dalen of zelfs zal vertragen. Omdat? Omdat er een tekort is aan woningen om aan de reële vraag te voldoen: gebruikte woningen kunnen niet aan deze vraag voldoen en de nieuwbouw blijft laag. Vastgoedontwikkelaars wijzen er al jaren op dat Spanje tussen de 130.000 en 150.000 nieuwe woningen per jaar moet bouwen, een tempo dat sinds het uitbreken van de grote vastgoedcrisis in 2008 nog niet is bereikt.
Tijdens de hausse werden in één maand ruim 120.000 bouwvergunningen verleend, met name in september 2006, het hoogtepunt van de hele historische reeks statistieken van het Ministerie van Volkshuisvesting en Stedebouw. Hoewel deze gegevens niet goed waren en duidden op een overschot aan nieuwbouw (het ging ook gepaard met de inwerkingtreding van het Technisch Bouwbesluit waardoor er werd geanticipeerd op vergunningsaanvragen), is de huidige situatie ook niet gezond: in oktober 2023 (meest recente beschikbare gegevens) werden 10.612 bouwvergunnigen verleend. Om 150.000 nieuwe woningen per jaar te bereiken zouden maandelijks gemiddeld 12.500 nieuwbouwvergunningen moeten worden verleend. Jaarlijks ontstaan er in Spanje 240.000 nieuwe huishoudens die het erg moeilijk vinden om een nieuwe woning te vinden en gedwongen worden tweedehands huizen te kopen.
Grafiek: Aantal afgeleverde individuele bouwvergunningen per maand:
“Een van de doelstellingen van de ontwikkelingssector is het bereiken van een evenwichtig productiepunt dat aan de vraag voldoet. We halen niet de exorbitante aantallen van 2006 en blijven ook niet op 80.000 woningen in 2023”, zegt David Martínez, CEO van Aedas Homes.
Waarom worden er niet meer nieuwe woningen gepromoot?
De achilleshiel van de sector is het gebrek aan bouwgrond om woningen te bouwen. Dit wordt gedetailleerd beschreven door de experts die zijn geraadpleegd door idealista/news, evenals de moeilijkheid om finalistisch land te vinden. Ze hebben meer gronden nodig om de woningen te produceren waar de samenleving momenteel om vraagt.
Hieronder beschrijven we de belangrijkste factoren die ervoor zorgen dat er geen nieuwe woningen meer op de markt komen:
• Traagheid in de landontwikkeling: experts wijzen erop dat de crisis van 2008 de investeringen in landontwikkeling, het meest waardevolle bezit van vandaag de dag voor projectontwikkelaars, volledig heeft lamgelegd. Jaume Borràs, zakelijk directeur van Culmia, stelt dat in de jaren na de crisis de beschikbare plots land waren uitgeput zonder dat de overheden de stedelijke transformatieactiviteit opnieuw hadden geactiveerd. De traagheid bij het omzetten van de grond die geschikt is voor het bouwen van woningen heeft ertoe geleid dat er momenteel “geen definitieve bouwgrond meer bestaat in een groot deel van het gebied waar vraag is naar woningen”, voegt Borràs toe. Bureaucratische obstakels beperken het aanbod van woningen (administraties, elektriciteit, hydrografische confederaties, erfgoed, enz.). “Ze belemmeren allemaal het promotieproces en vertragen de deadlines”, voegt Luis Corral, CEO van Foro Consultores, toe.
• Hoge grondprijzen: bedrijfsplannen zijn vaak niet levensvatbaar vanwege de hoge waarde van grond, het gevolg van schaarste, bouwkosten die, hoewel ze gestabiliseerd zijn, hoog blijven, en hoge financiële kosten. Deze zijn volgens Luis Corral voor de projectontwikkelaar op ongeveer 6% per jaar geplaatst. Bovendien dwingt de situatie van onzekerheid de promotor om meer winstgevendheid van de projecten te ‘vragen’, gezien de risico’s.
• Een andere belangrijke factor om te begrijpen waarom er geen nieuwe woningen meer zijn, is het gebrek aan gekwalificeerde arbeidskrachten. De crisis van 2008 veroorzaakte een stormloop van arbeid naar andere sectoren en er heeft vervolgens geen herstel plaatsgevonden. De huidige productiecapaciteit is dus niet vergelijkbaar met die van 2006, het topjaar op de Spaanse vastgoedmarkt. De CEO van Vía Ágora herinnert zich dat tijdens de hoogconjunctuur de sector ongeveer 3 miljoen mensen tewerkstelde; vandaag de dag zijn dat er 1,4 miljoen, “dus we hebben niet de productiecapaciteit om de woningproductie aanzienlijk te verhogen.”
• Gebrek aan dynamiek in de financiering voor initiatiefnemers: de veranderingen die de banksector heeft ervaren, zijn een andere impactfactor. Luis Corral wijst erop dat de financiering voor de ontwikkelaar moeilijker is geworden, niet alleen vanwege de rentetarieven, maar ook vanwege de vereisten vóór de verkoop, die over het algemeen tussen de 60 en 70% liggen, en bovendien hebben financiële entiteiten een hoger niveau aan eigen vermogen nodig van de promotors. “Deze vereisten voorafgaand aan de verkoop maken de levensvatbaarheid van de projecten moeilijk, vooral gezien het feit dat de vastgoedactiviteit lager is. En als het lang duurt om dat percentage van de voorverkoop te bereiken, kunnen de aanvankelijk gerealiseerde aantallen dalen en kom je in een commerciële cirkel terecht, zonder enige vooruitgang”, voegt Corral toe.
• Hoge bouwkosten: deze blijven hoog, evenals de kwaliteiten en wettelijke eisen, wat de levensvatbaarheid van veel woonprojecten aantast.
GRAFIEK 2015-2023 | Directe bouwkostenindex
Woongebouw in Madrid (2015-2023)
Wat moet er gebeuren om meer nieuwe woningen op de markt te krijgen?
Deskundigen zijn het erover eens dat het probleem het gebrek aan definitieve bouwgrond is en dat dit de bouw van betaalbare woningen beperkt waardoor jongere kopers minder toegang kunnen krijgen tot de markt. Om deze reden is het van essentieel belang om de stedelijke plannings- en beheerprocedures te stroomlijnen. “Hier moeten moedige maatregelen worden genomen als we echt een verkorting van de deadlines willen zien. Te vaak worden wettelijke deadlines niet gehaald en zijn de effecten van stilstand negatief, en dit wordt door iedereen geaccepteerd. De beoordelingsvrijheid van de overheden is in veel gevallen zeer ruim en brengt veel rechtsonzekerheid met zich mee, wat uiteindelijk weer kosten en vertragingen zijn die de koper uiteindelijk betaalt, zegt Patricia Hernández.
Jaume Borràs sluit zich aan bij het verzoek van vele stemmen in de sector die een staatspact eisen voor huisvesting en voor een toewijzing van overheidsbegrotingen die de ontwikkeling van huisvestingsbeleid mogelijk maakt.
Ze vragen ook om een verbetering van de rechtszekerheid bij de transformatie van land en de herziening van de belastingen.
De CEO van Aedas Homes bevestigt dat de grote uitdaging voor dit jaar is om de toegang tot een woningaankoop voor potentiële kopers te faciliteren. Volgens hem is het ook noodzakelijk om kapitaal aan te trekken. “Spanje moet worden geconsolideerd als een geweldige investeringsmogelijkheid. De vastgoedsector is een kapitaalintensieve sector: om 100.000 woningen te produceren is 25 miljard euro constant eigen vermogen en maar liefst 15 miljard euro aan schulden nodig. Dat wil zeggen dat Spanje een geweldige investeringsmogelijkheid in vastgoed vertegenwoordigt. De uitdaging is om een raamwerk van veiligheid, zekerheid en geloofwaardigheid te creëren om dat buitenlandse kapitaal aan te trekken, dat niet uit de vastgoedwereld hoeft te komen. Spanje is van cruciaal belang voor de Europese vastgoedinvesteringen en moet dat ook blijven. Elke investeerder die in deze markt in Europa wil investeren, zal aan ons land moeten denken – zij moeten weten dat ‘geen Spanje, geen winst’ betekent – maar we moeten hun komst zoveel mogelijk faciliteren.”
En ondertussen worden woningen duurder… door het uitblijven van nieuwbouw aanbod.
Ondertussen zal de prijs van het nieuwbouw blijven stijgen. De geraadpleegde deskundigen zijn het erover eens dat de nieuwbouwwoningen in 2024 met een vergelijkbaar percentage zullen toenemen, tussen 3% en 5%, fundamenteel gemotiveerd door de productiekosten en het gebrek aan product.
En deze situatie zal worden overgebracht naar de tweedehandsmarkt. De prijs van gebruikte woningen in Spanje sloot 2023 af met een stijging van 8,1%, waardoor de vierkante meter op gemiddeld 2.042 euro bleef, volgens het laatste idealista-prijsrapport. Deze stijging is een reactie op de grote vraag en het gebrek aan aanbod, vooral op het gebied van nieuwbouw. De stijging is vooral uitgesproken in de archipels en de Middellandse Zeekust, mogelijk ondersteund door een internationale vraag met hoge koopkracht. En er zijn geen aanwijzingen die wijzen op een trendbreuk voor 2024. Francisco Iñareta, woordvoerder van idealista, wijst er zelfs op dat “in de meest dynamische markten het mogelijk is dat een deel van de vraag die het hele jaar heeft gewacht om te beslissen, zal verdwijnen.” “Het is wachten op prijsdalingen die nog niet hebben plaatsgevonden en die vragende partijen in het jaar 2024 zouden kunnen beslissen om te kopen, wat de markt verder onder druk zal zetten.”
Moraal van het verhaal: Het ziet er niet naar uit dat de huizenprijzen in Spanje zowel voor nieuwbouw als tweedehandswoningen zullen dalen de komende tijd. Dus, NU kopen is de boodschap om later geen spijt te hebben! EL ARFERO is daarbij UW partner!